월세 74만 원을 내던 세입자가 같은 집을 전세로 바꾸면 월 부담이 53만 원으로 줄고, 집주인은 전세금 2억 원을 직접 받는 대신 주택도시보증공사(HUG)에 맡기고 매달 72만 5,000원을 받습니다. 국토교통부와 HUG가 제시한 전월세 안심신탁의 예시입니다. 9월 말 모집공고가 나오고 10월부터 신청을 받는데, 세입자와 집주인이 공고 전에 해 둘 계산은 서로 다릅니다. (※ 2026년 9월 기준 · 최종 업데이트 2026-09-27)
결론부터 말하면, 전월세 안심신탁은 세입자라면 집주인이 참여하는 집이 나왔을 때 우선 검토할 만하고, 집주인이라면 세율과 최종 수익률이 모집공고에 적히기 전에는 서명할 이유가 없습니다. 세입자의 손익은 대출금리 하나로 정리되고 전세금은 HUG가 반환을 책임집니다.
반면 집주인이 전월세 안심신탁에서 받는 연 4.35%는 세전 수치이고, 임대소득세를 한 자릿수로 낮추는 안은 재정경제부와 협의 중이라 아직 확정되지 않았습니다. 현행 분리과세 14%를 그대로 적용하면 세후 수익률은 약 4.0%(미등록 임대, 기본공제 없음 기준)입니다. 직접 받는 월세도 같은 주택임대소득으로 과세되므로 비교는 세전 4.35%와 지금 그 집의 월세 수익률로 하면 되고, 서울 평균 월세 수익률이 5.5% 수준이라는 보도를 감안하면 월세가 잘 나가는 집은 직접 월세를 받는 쪽이 앞섭니다.
전월세 안심신탁은 전세금이 집주인이 아니라 HUG로 가는 계약이다
전월세 안심신탁은 집주인, 세입자, 그리고 HUG 안에 만들어진 전월세안정화기구가 3자 계약을 맺는 방식입니다. 세입자는 전세금을 집주인이 아니라 기구에 예치하고, 기구는 그 돈을 굴려 집주인에게 운용수익을 매달 월세처럼 지급합니다. 국토교통부가 8월 20일 발표했고, 9월 22일 서울 여의도에 HUG 전월세 안심신탁센터가 문을 열었습니다.
- 세입자에게 바뀌는 것: 월세 대신 전세로 살되, 전세금은 집주인 손에 가지 않고 계약이 끝나면 HUG가 돌려줍니다.
- 집주인에게 바뀌는 것: 전세금을 쥐는 대신 운용수익을 다달이 받습니다. 연체와 공실 위험은 줄고, 보증금을 다른 데 쓰는 길은 막힙니다.
- 돈의 흐름: 예탁금이 펀드로 모여 HUG가 보증하는 주택건설 사업장에 대출되고, 그 이자가 집주인 수익의 재원입니다.
전세와 월세 중 무엇이 유리한지 따지는 기준은 전세 월세 비교에 정리돼 있습니다. 전월세 안심신탁은 그 선택지에 “전세금을 공공이 들고 있는 전세”를 하나 더 얹는 것입니다. 전월세 안심신탁의 공식 설명은 국토교통부 발표(정책브리핑)에 있습니다.
전월세 안심신탁에서 확정된 조건과 공고에서 정해질 것
발표 이후 한 달 사이에 전월세 안심신탁의 조건이 여러 번 보태졌습니다. 8월 20일 국토교통부 발표, 9월 16일 HUG 정책토론회, 9월 22일 센터 출범을 거치며 굳어진 것과 아직 열려 있는 것을 나누면 아래와 같습니다.
| 항목 | 내용 | 상태 |
|---|---|---|
| 대상 주택 | 시세 20억 원 이하, 주택 유형 제한 없음, 위반건축물 제외, 시세보다 과한 전세금은 심사에서 제외 | 국토교통부 발표 |
| 참여 자격 | 소득·자산 제한 없음, 참여는 자율 | 국토교통부 발표 |
| 집주인 수익률 | 예탁금의 연 4.35%를 매달 지급 | HUG 사장 발언(9월 16일), 공고에서 최종 확정 |
| 공실 보장 | 공실이 나도 최대 2개월 월 수익 지급 | HUG 발표 |
| 세입자 보증 | HUG가 반환 책임, 전세금반환보증과 전세대출보증 가입 불필요(연 약 34만 원 절감) | 국토교통부 발표 |
| 세입자 대출 | 버팀목 또는 시중은행 전세대출, 전용 저리 대출은 은행과 협의 중 | 일부 협의 중 |
| 집주인 세금 | 주택임대소득 분리과세 14%를 한 자릿수로 낮추고 공제 확대 추진 | 재정경제부 협의 중, 공고 전 확정 예정 |
| 근저당·반전세 | 근저당 있는 집, 월세·반전세 계약도 참여 가능, 보증금은 전액 예탁 | HUG 설명(보도) |
| 일정 | 9월 말 전월세 안심신탁 공고, 10월 신청, 11월 전세가 검증과 3자 약정, 2027년 1월부터 잔금 예탁과 순차 입주(8월 발표 계획은 12월 입주) | 국토교통부 발표·HUG 설명(보도), 최종 일정은 공고에서 확인 |
계약갱신청구권은 그대로 유지되고, 갱신하면 예탁 기간도 함께 늘어납니다. 기구가 굴리다 손실이 나도 세입자의 전세금은 전액 보장됩니다. 신청은 HUG 누리집과 전국 지사, 여의도 센터에서 받고, 센터가 안내부터 심사, 예치금 수납, 반환까지 맡습니다. 전월세 안심신탁 입주 시점은 8월 발표 때 12월이었지만 HUG 설명을 전한 9월 26일 보도에서는 2027년 1월부터 잔금 예탁과 입주로 밀렸으니, 이사 시기는 모집공고의 일정을 보고 맞춥니다.
표에서 집주인에게 가장 중요한 칸은 세금입니다. HUG는 분리과세 세율을 한 자릿수로 낮추는 안을 추진하고 있지만, 재정경제부는 8월 20일 보도설명에서 구체적인 내용은 앞으로 확정하겠다고 했습니다. 세율과 공제 폭이 공고에 어떻게 적히는지가 집주인 손익을 가릅니다.
세입자 계산: 전월세 안심신탁으로 월세 74만 원이 전세대출 이자 53만 원이 되는 조건
국토교통부와 HUG가 제시한 예시는 서울 연립·다세대(매매가 3억 원)에 보증금 1,000만 원, 월세 74만 원으로 살던 세입자입니다. 같은 집을 전세 2억 원으로 바꾸면 자기자금 4,000만 원에 전세대출 1억 6,000만 원(전셋값의 80%)을 보태고, 대출금리 3.97%를 가정하면 이자가 월 53만 원입니다. 이 가정은 HUG 추산을 전한 보도에 그대로 실려 있습니다.
월세와 견주면 매달 21만 원이 남습니다. 대신 자기자금이 3,000만 원 늘어납니다. 그 돈을 예금에 두었다면 받았을 이자가 기회비용인데, 예금 금리를 연 3%로 가정하면 세후 월 6만 원 안팎입니다. 이를 빼면 대출금리 3.97% 기준으로 월 15만 원 정도가 전월세 안심신탁 쪽에 남고, 금리가 오를수록 이 폭은 줄어듭니다. 보증료 연 34만 원 절감은 일반 전세로 옮길 때와 비교한 이득이라, 보증료를 내지 않던 월세 세입자의 계산에는 넣지 않았습니다.
이 계산이 뒤집히는 지점은 대출금리입니다. 1억 6,000만 원의 이자가 월세 74만 원과 같아지는 금리는 연 5.55%이지만, 이는 자기자금의 기회비용을 뺀 값입니다. 예금 이자 월 6만 원 안팎까지 넣은 실제 손익분기는 약 5.1%(연 3% 예금 가정)이고, 일반 전세와 비교해 보증료 절감까지 더하면 약 5.3%입니다. 대출금리가 5%대 초반이면 월세와 거의 차이가 없다는 뜻입니다.
예시의 월세는 전월세전환율 4.7%를 가정한 값이라, 실제 집의 월세가 그보다 높으면 전월세 안심신탁이 더 유리해지고, 대출금리가 오르면 그 반대가 됩니다. 10월 22일 한국은행 금통위 이후 대출금리가 움직이면 이 손익도 같이 움직입니다.
신청 전에 세입자가 확인할 것은 세 가지입니다.
- 집주인의 참여 의사: 자율 참여라 집주인이 신청하지 않으면 계약이 성립하지 않습니다. 지금 사는 집이라면 집주인에게 먼저 묻고, 새 집이라면 매물이 전월세 안심신탁 참여 주택인지 확인합니다.
- 대출 가능 여부와 한도: 요건이 되면 버팀목, 아니면 시중은행 전세대출입니다. 전용 저리 대출은 아직 은행과 협의 중이라 공고 뒤 조건을 확인합니다.
- 자기자금: 예시 기준 4,000만 원이 필요합니다. 이 돈이 없으면 월 부담이 줄어도 계약 자체가 어렵습니다.
집주인 계산: 전월세 안심신탁의 연 4.35%는 세전이고 세율은 아직 14%다
집주인에게 돌아오는 것은 예탁금의 연 4.35%입니다. 2억 원이면 월 72만 5,000원, 3억 원이면 월 108만 7,500원입니다. 최인호 HUG 사장은 9월 16일 정책토론회에서 PF 금리가 평균 5% 정도라 4.35%를 확실하게 보장할 수 있다고 밝혔고, 최종 수치는 모집공고에 실립니다.
이 수익은 세전입니다. 주택임대 수입이 연 2,000만 원 이하면 국세청 분리과세 계산구조대로 14% 단일세율을 고를 수 있고, 미등록 임대주택은 수입의 50%를 필요경비로 빼 줍니다. 다른 종합소득이 2,000만 원 이하일 때만 기본공제 200만 원이 더해집니다. 다른 주택임대 수입이 없을 때 예탁금이 약 4억 6,000만 원을 넘으면 연 수입이 2,000만 원을 넘어 분리과세를 고를 수 없고 다른 소득과 합산됩니다. 다른 임대 수입이 있으면 그보다 작은 예탁금에서 선택권이 사라집니다.
| 예탁금 | 연 수익(세전) | 과세표준 | 소득세와 지방소득세 | 세후 수익 | 세후 수익률 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2억 원 (기본공제 없음) | 870만 원 | 435만 원 | 약 67만 원 | 약 803만 원 | 약 4.0% |
| 2억 원 (기본공제 200만 원) | 870만 원 | 235만 원 | 약 36만 원 | 약 834만 원 | 약 4.2% |
| 3억 원 (기본공제 없음) | 1,305만 원 | 652만 5,000원 | 약 100만 원 | 약 1,205만 원 | 약 4.0% |
표는 현행 14%와 미등록 임대주택(필요경비 50%) 기준이며, 지방소득세는 소득세의 10%로 넣었습니다. 세율이 한 자릿수로 내려가면 세액이 그만큼 줄지만, 얼마나 줄지는 공고에 적힐 세율과 공제 폭을 보고 다시 계산해야 합니다.
비교 상대는 두 가지입니다. 같은 4.35%를 정기예금에서 받는다면 이자소득 원천징수 14%에 지방소득세를 더한 15.4%를 떼 세후 3.68%가 되므로, 필요경비를 인정받는 임대소득 쪽이 세후로는 앞섭니다. 예금 이자의 계산과 세금은 적금 예금 차이에 정리돼 있습니다.
다른 하나는 직접 놓는 월세입니다. 월세도 같은 주택임대소득으로 과세되므로 현행 세율에서는 세전끼리, 즉 4.35%와 지금 그 집의 월세 수익률을 비교하면 됩니다. 서울 평균 월세 수익률이 5.5% 수준이라는 보도가 있고, 대한주택임대인협회도 4%대 수익보다 월세 수취가 유리한 경우가 대부분이라고 봤습니다. 한 자릿수 세율이 확정되면 그 차이만큼 전월세 안심신탁 쪽 세후가 유리해집니다.
예외는 1주택자입니다. 국세청 과세대상 기준으로 기준시가 12억 원 이하 1주택의 월세는 비과세라 비교 기준이 다릅니다. 전월세 안심신탁 수익이 1주택자에게 어떻게 과세되는지는 공고 전이라 단정할 수 없으니, 1주택자는 공고의 세제 조항을 먼저 봅니다.
돈으로 바로 안 보이는 조건도 있습니다. 전세금을 직접 쓰지 못하니 보증금으로 다른 집을 사는 방식은 막힙니다. 예탁 기간은 전세 계약 기간에 연동되며, 중도 해지 조건은 모집공고의 약정서에서 확인해야 합니다. 대신 월세 연체와 공실 걱정이 줄고, 등록임대사업자는 임대보증금반환보증 가입 의무가 면제됩니다. 지방으로 이주하는 집주인에게 연 1~3% 내외의 주택연금을 연계하는 안도 발표에 담겼습니다. 재산세 같은 보유세는 그대로 집주인 몫이라 9월 재산세 납부 같은 일정은 변하지 않습니다.
지금 내 입장이라면 이렇게 움직이자
저는 전월세 안심신탁을 세입자에게는 기본값으로 검토할 선택지, 집주인에게는 공고를 읽은 뒤에 정할 문제로 봅니다. 세입자 쪽은 원금을 HUG가 보장하고 손익이 대출금리 하나로 정리되는 반면, 집주인 쪽은 수익률과 세율이라는 두 숫자가 아직 공고에 적히지 않았기 때문입니다.
- 월세로 살고 있는 세입자: 집주인에게 전월세 안심신탁 참여 의사를 먼저 묻습니다. 대출 한도와 자기자금이 맞으면 10월에 신청합니다. 월세 74만 원 예시에서 월 15만 원 안팎이 남는 계산은 대출금리 3.97% 기준이고, 자기자금 기회비용까지 넣은 손익분기는 약 5.1%입니다.
- 새 전세 계약을 앞둔 세입자: 반환보증에 가입하기 전에 집주인이 전월세 안심신탁에 참여하는지 확인합니다. 참여하면 보증료 34만 원이 빠지고, 원금 보장이 보증보다 앞단에서 이뤄집니다. 근저당이 잡힌 집이라면 더 그렇습니다.
- 월세를 받고 있는 집주인: 지금 받는 월세를 연 수익률로 바꿔 세전 4.35%와 비교합니다(월세도 같은 방식으로 과세될 때). 5%대가 나오는 집이면 바꿀 이유가 없습니다. 연체와 공실이 잦았던 집이라면 2개월 공실 보장의 값을 더해 다시 봅니다.
- 전세를 놓고 있는 집주인: 전세금을 대출 상환이나 다른 투자에 쓰고 있다면 참여 시 그 돈을 돌려줘야 하므로 유동성부터 확인합니다. 전세금을 예금에 두고 있었다면 세후 비교에서 전월세 안심신탁이 앞서니 공고의 세율만 보면 됩니다.
지켜볼 변수는 순서대로 세 가지입니다. 9월 말 공고에 적힐 최종 수익률과 세율·공제 폭, 공고 뒤 은행이 내놓을 전용 전세대출의 금리, 10월 22일 금통위 이후 대출금리의 방향입니다. HUG가 금융위원회와 재정경제부에 요청한 참여 임대인 LTV 상향과 양도세 중과 배제는 아직 검토 단계라, 공고에 추가 인센티브로 실리는지도 같이 봅니다. 10월 신청과 11월 약정 사이에 한 달이 있으니 공고를 본 뒤 계산을 다시 할 시간은 있습니다.
흔한 오판은 집주인이 전월세 안심신탁의 4.35%를 예금 금리와 그대로 견주는 것입니다. 비교할 상대는 예금이 아니라 지금 그 집에서 나오는 월세이고, 월세와는 같은 세금이 붙으니 세전끼리 견주면 됩니다. 예금과는 세금 계산법이 달라 세후 순서가 바뀝니다. 세입자 쪽 오판은 “HUG가 관리하니 돈이 안 든다”는 생각입니다. 자기자금이 3,000만 원 늘고 대출 이자는 매달 나갑니다.
공고가 나오면 볼 것은 세 줄이다
발표 자료가 길어도 결정에 필요한 숫자는 적습니다. 수익률, 세율과 공제, 대출금리. 이 셋이 공고와 은행 상품에 적히면 위의 표에 넣어 다시 계산하면 됩니다. 전월세 안심신탁 공고가 나오기 전까지 세입자는 집주인의 의사와 자기자금을, 집주인은 지금 월세 수익률을 준비해 두면 됩니다.
- 전월세 안심신탁은 세입자가 전세금을 HUG에 예치하고 집주인이 운용수익을 매달 받는 3자 계약이며, 9월 말 공고와 10월 신청으로 시작됩니다.
- 세입자는 월세 74만 원이 대출 이자 53만 원으로 바뀌는 구조이고, 자기자금 기회비용까지 넣은 손익분기 대출금리는 약 5.1%입니다.
- 집주인의 연 4.35%는 세전이며 현행 14% 분리과세로는 세후 약 4.0%(미등록·기본공제 없음 기준), 세율 인하는 공고 전 확정 예정입니다. 직접 받는 월세와는 세전끼리 비교합니다.
- 시세 20억 원 이하 주택이면 유형·소득 제한 없이 참여할 수 있고, 계약갱신청구권과 전세금 전액 보장은 그대로입니다.
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면책 조항: 이 글은 정보 제공·교육 목적이며 특정 주택이나 금융상품의 계약을 권유하지 않습니다. 전월세 안심신탁의 수익률·세제·대출 조건은 2026년 9월 27일 기준 국토교통부와 HUG 발표 및 보도를 정리한 것으로, 세제 감면은 아직 확정되지 않았고 최종 조건은 HUG 모집공고에서 정해집니다. 계약 전 HUG 누리집의 공고문과 국세청 안내를 직접 확인하시기 바랍니다. 모든 판단의 책임은 본인에게 있습니다.
